.svg)
Fitch: "Vastgoedprijzen in delen van Dubai kunnen dalen door verwacht overaanbod in 2025–2026"
De vastgoedmarkt van Dubai heeft jarenlang geprofiteerd van internationale kapitaalinstroom, snelle bevolkingsgroei en een recordaantal projectlanceringen. Maar het jaar 2025 markeert mogelijk het begin van een nieuwe fase: die van stabilisatie, correctie en overaanbod.
Prijsdaling tot 15% mogelijk volgens Fitch Ratings
Volgens een recent rapport van Fitch Ratings (2025) kan de residentiële vastgoedmarkt in Dubai in de tweede helft van 2025 tot in 2026 te maken krijgen met een prijsdaling tot 15%. De voornaamste reden is een overschot aan aanbod ten opzichte van de vraag. In de afgelopen jaren zijn de woningprijzen met meer dan 60% gestegen, maar die stijging blijkt niet houdbaar in het licht van het huidige bouwtempo (Fitch Ratings, 2025).
Tegelijkertijd wijst de UBS Global Real Estate Bubble Index (2024) erop dat er géén sprake is van een bubbel in Dubai: met een score van 0,64 zit de stad ruim onder de bubbelgrens van 1,5, en zelfs onder steden als Amsterdam (0,98), Tokio (1,67) en Miami (1,79) (UBS, 2024). In plaats van oververhitting lijkt er eerder sprake van een normaliserende markt. De lichte prijsdaling van -0,57% in januari 2025 kan daarom worden geïnterpreteerd als een teken van volwassenwording: Dubai ontwikkelt zich steeds meer tot een markt waar fundamentele vraag en aanbod de boventoon voeren, en niet langer puur sentiment en momentum (DXB Interact, 2025).
Toch is die volwassenwording geen garantie voor stabiliteit in elk segment en elke locatie. Daarom kijken we in het vervolg van dit artikel naar wat partijen als Fitch en Reuters signaleren over het toenemende aanbod en de mogelijke gevolgen daarvan.
243.000 nieuwe woningen vóór eind 2027
Uit gegevens van Cavendish Maxwell (2025) blijkt dat er tot eind 2027 maar liefst 243.000 nieuwe woningen zullen worden opgeleverd in Dubai. Ter vergelijking: in 2024 werden er slechts circa 30.000 units voltooid. Het gaat dus om een toename van een enorme schaalgrootte.
Van deze toekomstige opleveringen bestaat ongeveer 80% uit appartementen, en alleen al in 2024 werden er 145.000 nieuwe off-plan units gelanceerd, gemiddeld zo’n 400 per dag (Abbas, 2025).
Jumeirah Village Circle: schoolvoorbeeld van overaanbod
Het gebied dat het hardst geraakt lijkt te worden door deze bouwgolf is Jumeirah Village Circle (JVC). Volgens Cavendish Maxwell (2025) worden er vóór 2027 bijna 25.000 nieuwe woningen in JVC opgeleverd, waarmee de wijk goed is voor meer dan 10% van het totale verwachte aanbod in de stad.
Maar JVC is niet per se gewild onder eindgebruikers. Zoals een door GREM geïnterviewde lokale makelaar zei:
“11% van álle off-plan appartementen in Dubai komt in JVC. Het is een wijk waar mensen tijdelijk wonen totdat ze zich een betere buurt kunnen veroorloven. De infrastructuur is slecht, en met nog 11.000 extra auto’s wordt het verkeer onleefbaar”
De problemen die door geïnterviewde bewoners en makelaars worden genoemd zijn onder andere:
- Verkeersproblemen door slecht ontworpen wegen
- Hoge leegstand bij oplevering van nieuwe torens
- Prijsdruk door toenemende concurrentie onder verhuurders
Vraag en aanbod uit balans
De structurele mismatch tussen woningaanbod en bevolkingsgroei vormt de kern van het risico. Volgens Fitch Ratings (2025) groeit het woningaanbod in Dubai momenteel met circa 16% per jaar, terwijl de bevolkingsgroei slechts rond de 5% ligt. Dat gat van 11% is volgens Fitch Ratings (2025) op termijn niet houdbaar.
Advies voor investeerders
Niet elk vastgoedproject in Dubai biedt dezelfde risico-rendementsverhouding. Locaties met doorgaans bewezen aantrekkingskracht zoals Dubai Marina, Downtown Dubai en Dubai Hills bieden in de meeste gevallen betere bescherming tegen prijsdalingen dankzij de sterkere huurprofielen, beter ontwikkelde infrastructuur en langere verblijfsduur van bewoners.
Maar gebieden als JVC, Arjan en delen van Dubailand vereisen in de regel een veel kritischere beoordeling. Stel jezelf bij elk nieuw project de volgende vragen:
- Hoeveel vergelijkbare units komen er bij in de directe omgeving?
- Hoe ontwikkelt de huurprijs zich als het aanbod stijgt?
- Wat zijn de risico’s op leegstand of afwaardering bij oplevering?
Conclusie
De vastgoedmarkt in Dubai blijft aantrekkelijk, maar investeerders moeten verder kijken dan de brochure of het betaalplan. Zeker in 2025 is locatie en het absorptievermogen binnen deze locatie erg belangrijk. Wie zijn rendement wil beschermen, doet er goed aan om zorgvuldig due diligence te doen en zich te laten adviseren op basis van onafhankelijke data.
