.svg)
GREM onderzoekt Azizi: Volumeontwikkelaar met veel kwetsbaarheden
Azizi Developments is een grote middenklasse ontwikkelaar in Dubai, maar kampt met structurele tekortkomingen op het gebied van interne organisatie, klantrelaties en bouwkwaliteit.
Azizi Developments is een van de grootste particuliere projectontwikkelaars in Dubai, opgericht in 2007 en actief in het middenklasse segment. Hoewel het bedrijf sinds 2022 recordaantallen woningen heeft opgeleverd, blijkt uit onderzoek van GREM dat er structurele tekortkomingen bestaan in de interne organisatie, klantrelaties, bouwkwaliteit en wederverkoopwaarde. Deze factoren vormen relevante aandachtspunten voor investeerders die betrouwbaarheid en voorspelbaarheid zoeken.
Interne organisatie en personeelsstructuur
Azizi kende in de periode 2018–2020 een versnelde groei, waarbij het personeelsbestand sneller uitbreiden dan de interne structuren aankonden. Leidinggevenden erkenden destijds zelf dat de organisatie “te snel gegroeid” was (Arabian Business.com, 2019). Uit werknemers reviews blijkt dat afdelingen vaak langs elkaar heen werken (“poor communicatie between departments”), wat leidt tot vertragingen tussen bouw en verkoop. Tot 2022 werkte Azizi met externe aannemers, wat frictie veroorzaakte in de projectuitvoering. De bedrijfscultuur wordt door medewerkers omschreven als top-down en chaotisch, met hoge werkdruk, lange werkdagen en een gebrek aan waardering. Termen als “very unorganized”, “toxic” en “no respect for the employee” komen terug in publieke uitlatingen (Indeed, 2024).Er is sprake van een hoog personeelsverloop. Insiders spreken van een “hire-and-fire” structuur, waarbij medewerkers snel worden geworven én ontslagen bij het niet halen van doelen (Ambition Box, 2024). In mei 2025 legden 13.000 bouwvakkers het werk neer op twee Azizi-projecten, naar aanleiding van een geruchten melding over een ongeval (The National, 2025). Hoewel dit geen officieel loongeschil betrof, wees de massale opkomst op onderliggende spanningen.
Klantrelaties en after-sales service
Eén van de geïnterviewden, die zich ook publiekelijk uitsprak op LinkedIn, gaf aan dat Azizi tijdens het verkoopproces zeer proactief en goed bereikbaar was. Na de afronding van de verkoop veranderde dit echter drastisch: volgens hem bleef communicatie over opleverdata, eigendomsregistratie en bijkomende kosten structureel uit, tenzij hij hier herhaaldelijk zelf achteraan ging. In zijn geval was zelfs een fysiek bezoek aan het hoofdkantoor nodig om een eenvoudige statusupdate te verkrijgen (LinkedIn, 2024).
De algemene klanttevredenheid ligt onder het marktgemiddelde . Er bestaat zelfs een Facebookgroep genaamd “Azizi Victims”, waar kopers negatieve ervaringen delen. Veel klachten gaan over slechte communicatie, vertraagde oplevering en teleurstelling na de aankoop.
After-sales service is formeel beschikbaar via e-mail en het 800 AZIZI-nummer, maar geïnterviewde kopers melden vaak standaardantwoorden of helemaal geen respons. In meerdere gevallen kwamen pas na publicaties oplossingen tot stand. Een veelgehoorde klacht is dat klanten na de laatste betaling “geghost” worden door hun contactpersoon. Ook ontbreekt een proactief programma voor after-sales begeleiding zoals verhuur ondersteuning of juridische advisering – de dienstverlening stopt in de praktijk bij oplevering.
Juridische geschillen en transparantie
Een geïnterviewde, die zijn ervaring later ook deelde op het openbare forum Reddit, meldde dat zijn unit in 2016 werd aangekocht met een beloofde opleverdatum in 2019. Uiteindelijk vond de oplevering pas in 2022 plaats. Volgens hem is dit geen op zichzelf staand geval: uit gesprekken met andere kopers blijkt dat vertragingen van enkele maanden tot meerdere jaren eerder regel dan uitzondering zijn (Reddit, 2024).
Daarnaast rapporteren kopers verborgen kosten tijdens of na de handover. Servicekosten vallen vaak hoger uit dan vooraf aangegeven – bijvoorbeeld AED 25/ft² in plaats van AED 18/ft² in Azizi Riviera. Ook worden boetes en extra administratiekosten opgelegd zonder duidelijke voorafgaande communicatie.
Azizi stelt zich juridisch zeer formeel op. Advocaten beschreven de juridische afdeling als “actief verdedigend” en traag in de afhandeling van geschillen. Kopers geven aan dat procedures maanden tot jaren kunnen voortslepen, en dat terugbetalingen of contractontbinding bij oplevering vertraging zelden worden toegestaan.
De garantietermijn bedraagt 12 maanden, gerekend vanaf de oplevering van het gebouw, niet vanaf sleuteloverdracht. Hierdoor kunnen kopers effectief met een kortere garantieperiode te maken krijgen als ze later opleveren (Azizi, 2024).
Een andere geïnterviewde klant van Azizi meldde dat zij haar unit keurig conform het officiële betaalplan van Azizi had voldaan. Toch ontving zij herhaaldelijk brieven waarin zij ten onrechte werd beschuldigd van wanbetaling. Ondanks bewijs van betaling werd zij onder druk gezet om hoge boetes en extra kosten te betalen. Toen zij hierover contact opnam met de klantenservice, kreeg zij steevast te horen dat “er niets aan gedaan kon worden”.
Bouwkwaliteit en toezicht
Azizi heeft in de loop der jaren een reputatie opgebouwd van lage bouwkwaliteit. Klachten over waterlekkages, slechte afwerking, defecte airconditioning en gebrekkige geluidsisolatie komen met name uit oudere projecten, zoals in Al Furjan. GREM constateerde bij inspecties schimmelvorming in meerdere opgeleverde eenheden.
Azizi maakt bewust gebruik van standaard materialen in het middenklasse segment. Dat houdt de kosten laag, maar betekent dat de levensduur van onderdelen zoals sanitair en keukens beperkt kan zijn vergeleken met duurdere projecten.
Sinds 2022 bouwt Azizi via haar eigen bouwdivisie (Gardinia), wat de controle heeft vergroot en de opleveringen versneld.
Financiële prestaties en marktpositie
In het verleden zijn er meerdere signalen geweest van financiële kwetsbaarheid. Tussen 2018–2020 werden onderaannemers laat betaald, en medewerkers meldden herhaaldelijke vertraging van salarisbetalingen.
Tijdens de financiële crisis van 2008 moest Azizi vier geplande projecten in Al Furjan annuleren (SettlersIndia.com, 2009). Sindsdien is het bedrijf blijven bouwen, maar er wordt geen publieke financiële informatie vrijgegeven, waardoor investeerders de solvabiliteit moeilijk kunnen beoordelen.
Investeringswaarde en wederverkoop
Azizi ontwikkelt voornamelijk middenklasse appartementen met een focus op verhuurbaarheid. De wederverkoopwaarde is gemiddeld lager dan bij topontwikkelaars. Veel makelaars zijn terughoudend bij het verkopen van Azizi-units vanwege reputatierisico's.
Azizi-units zijn bovendien moeilijker verkoopbaar direct na oplevering, vooral wanneer Azizi nog actief nieuwe fases verkoopt binnen hetzelfde project. Particuliere verkopers moeten dan concurreren met een actieve ontwikkelaar met flexibele afbetalingsplannen, wat de liquiditeit verlaagt.
Conclusie
Azizi Developments is een volume gerichte ontwikkelaar met een groot marktaandeel in het middenklasse segment. Ondanks recente verbeteringen in bouwsnelheid en interne uitvoering, tonen analyses van GREM aan dat er structurele risico’s zijn op het gebied van personeelsmanagement, klanttevredenheid, juridische afhandeling en exitwaarde.
Volledige rapport downloaden?
Overweeg je te investeren in Dubai, maar weet je niet waar te beginnen? Wij geven je een helder, onafhankelijk plan.
Wil jij alle details weten van een specifiek project of ontwikkelaar? Wij doen uitgebreid analyse en onderzoek.
Wil je de Dubai vastgoedmarkt écht begrijpen? In onze kennis hub bieden we diepgaande analyses en inzicht in de kansen en risico’s.
Slim investeren in Dubai begint met de juiste kennis.
De vastgoedmarkt in Dubai verandert snel. Met onze blogs, video’s, webinars en diepgaande analyses krijg je direct toegang tot essentiële kennis. Vrij toegankelijk voor iedereen die wil investeren met zekerheid, valkuilen wil vermijden en kansen optimaal wil benutten – gebaseerd op feiten, niet op verkooppraatjes.
In de dynamische vastgoedmarkt van Dubai is betrouwbare informatie essentieel. Onze diepgaande analyses en rapportages bieden heldere inzichten in markttrends, ontwikkelaars en investeringskansen. Verdiep je in objectieve data, risicobeoordelingen en rendementsverwachtingen, zodat je investeert op basis van feiten in plaats van verkooppraatjes.
Verdiep je in de vastgoedmarkt met onze blogs en artikelen. Van markttrends en investeringsstrategieën tot analyses van regelgeving en succesverhalen – wij bieden je de kennis om met vertrouwen te investeren. Objectief, helder en altijd gericht op waardevolle inzichten.
Maak kennis met onze vertrouwde partners en krijg exclusieve inzichten in de vastgoedmarkt. Tijdens onze webinars bespreken we markttrends, investeringskansen en de nieuwste ontwikkelingen, rechtstreeks vanuit de bron.
Krijg directe en heldere inzichten met onze video’s. Van marktupdates en projectbesprekingen tot exclusieve interviews met experts en ontwikkelaars – wij brengen de vastgoedmarkt in beeld, zodat je altijd goed geïnformeerd bent.
GREM onderzoekt Select Group: Degelijke luxespeler met stabiele reputatie
Select Group is een gevestigde luxespeler in Dubai met een sterke reputatie op het gebied van bouwkwaliteit, klanttevredenheid en rendement. Door het private karakter blijft financiële transparantie beperkt, waardoor zorgvuldige project-specifieke due diligence essentieel is.
Fitch: "Vastgoedprijzen in delen van Dubai kunnen dalen door verwacht overaanbod in 2025–2026"
De vastgoedmarkt in Dubai staat in 2025 onder druk door een snel toenemend woningaanbod dat de vraag overtreft, met mogelijk een prijsdaling tot 15% volgens Fitch Ratings (2025).
GREM onderzoekt Imtiaz: 20 jaar bouwervaring, jonge reputatie als ontwikkelaar
Imtiaz Developments combineert een efficiënte, geïntegreerde organisatie met bovengemiddelde bouwkwaliteit en een sterke achtergrond in de constructie.
Geen fake advertenties van makelaars, verborgen commissies, bevoordelen van de ontwikkelaar die de hoogste commissie betalen aan de verkopende makelaar, maar echt onafhankelijk.
Geen fake advertenties van makelaars, verborgen commissies, bevoordelen van de ontwikkelaar die de hoogste commissie betalen aan de verkopende makelaar, maar echt onafhankelijk.
Geen fake advertenties van makelaars, verborgen commissies, bevoordelen van de ontwikkelaar die de hoogste commissie betalen aan de verkopende makelaar, maar echt onafhankelijk.
Laten we vrijblijvend kennis maken!
Plan vrijblijvend adviesgesprek
Succesvol beleggen start met correct en betrouwbaar advies. Plan een vrijblijvend adviesgesprek met mij in en ontdek hoe GREM kan helpen in met jouw belegging in vastgoed in Dubai.
