Analyse door GREM: Interne organisatie, klanttevredenheid en investeringsrisico's

DAMAC Properties is een van de grotere vastgoedontwikkelaars in Dubai en positioneert zich als luxemerk binnen de markt. Toch blijkt uit onderzoek van GREM dat er aanzienlijke kritiek is op de interne organisatie, klantrelaties en transparantie richting investeerders. Zowel medewerkers als kopers signaleren structurele tekortkomingen die gevolgen hebben voor de investeringszekerheid en klanttevredenheid.

Interne communicatie en bedrijfscultuur

De interne organisatie van DAMAC wordt gekenmerkt door een top-down aansturingsstructuur, met weinig transparantie en samenwerking tussen afdelingen. Medewerkers signaleren een cultuur die vaak wordt omschreven als “toxisch” of zelfs als een “angstcultuur”, waarin HR nauwelijks functioneert en beslissingen afhangen van de persoonlijke voorkeuren van het senior management. Uit interviews met personeel blijkt bovendien dat er veel wordt gestuurd op micromanagement en strenge controle van bovenaf, wat leidt tot frustratie en een gebrek aan autonomie. Het personeelsverloop is hoog, en er is sprake van een gebrek aan zekerheid en structuur (Glassdoor.com, 2024). 

Klantrelaties en after-sales service

Aan de klantzijde blijken er aanzienlijke tekortkomingen te zijn. Kopers melden misleidende verkooppraktijken, waarbij beloofde rendementen of ontwerpkenmerken uiteindelijk niet blijken te kloppen. Geïnterviewde kopers geven talloze voorbeelden van vertraagde opleveringen, gewijzigde plattegronden en onverwachte kosten.

In een concreet geval werd een appartement 4,35% kleiner opgeleverd dan contractueel overeengekomen, zonder voorafgaande toelichting (ArabianBusiness.com, 2023). After-sales service is volgens klanten slecht bereikbaar en traag. Problemen worden vaak niet of pas na langdurige vertraging opgelost. Ook dit beeld komt nadrukkelijk naar voren in interviews en klachtenanalyses uitgevoerd door GREM.

Juridische geschillen en transparantie

De combinatie van agressieve verkoop, ondoorzichtige communicatie en vertraagde opleveringen heeft geleid tot meerdere juridische conflicten. Een bekend voorbeeld is de rechtszaak van een Duitse investeerder die in 2010 DAMAC aanklaagde wegens ernstige tekortkomingen in de projectuitvoering en gebrekkige financiële transparantie (TheNationalNews.com, 2010). Klanten klagen bovendien over het gebrek aan duidelijke informatie rond servicekosten, verplichte deelname aan verhuurprogramma’s en eenzijdige wijzigingen aan projectconcepten zonder overleg. Deze patronen wijzen op structurele tekortkomingen in klantgerichtheid en governance.

Bouwkwaliteit en toezicht

Hoewel DAMAC zich in de markt positioneert als luxe ontwikkelaar, wijzen bewoners en gebruikersrecensies op terugkerende kwaliteitsproblemen. Klachten over vocht, geluidsoverlast, gebrekkige afwerking en matig onderhoud komen frequent voor op openbare recensieplatformen. Ondanks formele garantieperiodes, zoals voorgeschreven door RERA, ervaren veel kopers veel weerstand bij het claimen van herstel. Serviceverzoeken worden traag behandeld, en er wordt vaak gesproken van een onverschillige houding vanuit gebouwbeheer. Deze klachten komen ook expliciet aan bod in GREM’s evaluaties van gebruikerservaringen. Opvallend is dat zelfs in het eigen salescentrum van DAMAC in Dubai door GREM kapotte tegels en beschadigde muren zijn waargenomen – wat het contrast benadrukt tussen de gepresenteerde merkbelofte en de feitelijke afwerkingsstandaard. Uit interviews met kopers blijkt dat dit beeld breed wordt herkend.

Financiële prestaties en marktpositie

DAMAC kende in 2018 een topjaar met een nettowinst van AED 1,15 miljard, maar zakte in 2019 in de rode cijfers (Reuters.com, 2019). Sindsdien werkt het bedrijf aan schuldreductie; in 2023 stond er nog circa AED 4,5 miljard uit, onder andere door de verkoop van niet-strategische activa (APRILProperties.com, 2023). Tussen 2015 en 2022 was DAMAC beursgenoteerd, maar de aandelenkoers daalde sinds de IPO met meer dan 80% – wat volgens GSN te maken had met tanend vertrouwen van beleggers (GSN-online.com, 2021). Deze dalende trend weerspiegelt een verminderde marktwaardering en wordt ook benoemd in GREM’s financiële analyse.

Investeringswaarde en wederverkoop

De wederverkoopwaarde van DAMAC-projecten is wisselend. In periodes van overaanbod, zoals tijdens de coronapandemie, daalden prijzen van DAMAC-projecten vaak harder dan die van topontwikkelaars. DAMAC Hills 2 wordt daarbij regelmatig genoemd: hier daalden de prijzen tussen 2018 en 2020 met circa 30% (Phoree, 2021). De combinatie van hoge servicekosten, bouwkwaliteit-problemen en voortdurende nieuwbouw maakt de liquiditeit relatief zwak. Daarnaast ontbreken terugkoopgaranties, terwijl huurverwachtingen in verkoopgesprekken vaak te optimistisch worden gepresenteerd. Deze onevenwichtigheid tussen belofte en realiteit vergroot het risico voor investeerders, blijkt uit GREM’s projectanalyses.

Conclusie

Hoewel DAMAC enkele visueel mooie projecten heeft gerealiseerd, wijzen zowel medewerkers als kopers – zoals geanalyseerd door GREM – op fundamentele zwaktes in de bedrijfsvoering, klantenservice en juridische betrouwbaarheid. Voor investeerders betekent dit verhoogd risico, zowel financieel als juridisch. Transparantie, het waarmaken van beloften en klantgerichtheid lijken structureel tekort te schieten. Hierdoor staat het vertrouwen in DAMAC als ontwikkelaar onder druk.