.svg)
GREM onderzoekt DAMAC: Sterk imago, structurele problemen
DAMAC positioneert zich als luxeontwikkelaar, maar kampt met structurele problemen in interne organisatie, klantrelaties en bouwkwaliteit.
Analyse door GREM: Interne organisatie, klanttevredenheid en investeringsrisico's
DAMAC Properties is een van de grotere vastgoedontwikkelaars in Dubai en positioneert zich als luxemerk binnen de markt. Toch blijkt uit onderzoek van GREM dat er aanzienlijke kritiek is op de interne organisatie, klantrelaties en transparantie richting investeerders. Zowel medewerkers als kopers signaleren structurele tekortkomingen die gevolgen hebben voor de investeringszekerheid en klanttevredenheid.
Interne communicatie en bedrijfscultuur
De interne organisatie van DAMAC wordt gekenmerkt door een top-down aansturingsstructuur, met weinig transparantie en samenwerking tussen afdelingen. Medewerkers signaleren een cultuur die vaak wordt omschreven als “toxisch” of zelfs als een “angstcultuur”, waarin HR nauwelijks functioneert en beslissingen afhangen van de persoonlijke voorkeuren van het senior management. Uit interviews met personeel blijkt bovendien dat er veel wordt gestuurd op micromanagement en strenge controle van bovenaf, wat leidt tot frustratie en een gebrek aan autonomie. Het personeelsverloop is hoog, en er is sprake van een gebrek aan zekerheid en structuur (Glassdoor.com, 2024).
Klantrelaties en after-sales service
Aan de klantzijde blijken er aanzienlijke tekortkomingen te zijn. Kopers melden misleidende verkooppraktijken, waarbij beloofde rendementen of ontwerpkenmerken uiteindelijk niet blijken te kloppen. Geïnterviewde kopers geven talloze voorbeelden van vertraagde opleveringen, gewijzigde plattegronden en onverwachte kosten.
In een concreet geval werd een appartement 4,35% kleiner opgeleverd dan contractueel overeengekomen, zonder voorafgaande toelichting (ArabianBusiness.com, 2023). After-sales service is volgens klanten slecht bereikbaar en traag. Problemen worden vaak niet of pas na langdurige vertraging opgelost. Ook dit beeld komt nadrukkelijk naar voren in interviews en klachtenanalyses uitgevoerd door GREM.
Juridische geschillen en transparantie
De combinatie van agressieve verkoop, ondoorzichtige communicatie en vertraagde opleveringen heeft geleid tot meerdere juridische conflicten. Een bekend voorbeeld is de rechtszaak van een Duitse investeerder die in 2010 DAMAC aanklaagde wegens ernstige tekortkomingen in de projectuitvoering en gebrekkige financiële transparantie (TheNationalNews.com, 2010). Klanten klagen bovendien over het gebrek aan duidelijke informatie rond servicekosten, verplichte deelname aan verhuurprogramma’s en eenzijdige wijzigingen aan projectconcepten zonder overleg. Deze patronen wijzen op structurele tekortkomingen in klantgerichtheid en governance.
Bouwkwaliteit en toezicht
Hoewel DAMAC zich in de markt positioneert als luxe ontwikkelaar, wijzen bewoners en gebruikersrecensies op terugkerende kwaliteitsproblemen. Klachten over vocht, geluidsoverlast, gebrekkige afwerking en matig onderhoud komen frequent voor op openbare recensieplatformen. Ondanks formele garantieperiodes, zoals voorgeschreven door RERA, ervaren veel kopers veel weerstand bij het claimen van herstel. Serviceverzoeken worden traag behandeld, en er wordt vaak gesproken van een onverschillige houding vanuit gebouwbeheer. Deze klachten komen ook expliciet aan bod in GREM’s evaluaties van gebruikerservaringen. Opvallend is dat zelfs in het eigen salescentrum van DAMAC in Dubai door GREM kapotte tegels en beschadigde muren zijn waargenomen – wat het contrast benadrukt tussen de gepresenteerde merkbelofte en de feitelijke afwerkingsstandaard. Uit interviews met kopers blijkt dat dit beeld breed wordt herkend.
Financiële prestaties en marktpositie
DAMAC kende in 2018 een topjaar met een nettowinst van AED 1,15 miljard, maar zakte in 2019 in de rode cijfers (Reuters.com, 2019). Sindsdien werkt het bedrijf aan schuldreductie; in 2023 stond er nog circa AED 4,5 miljard uit, onder andere door de verkoop van niet-strategische activa (APRILProperties.com, 2023). Tussen 2015 en 2022 was DAMAC beursgenoteerd, maar de aandelenkoers daalde sinds de IPO met meer dan 80% – wat volgens GSN te maken had met tanend vertrouwen van beleggers (GSN-online.com, 2021). Deze dalende trend weerspiegelt een verminderde marktwaardering en wordt ook benoemd in GREM’s financiële analyse.
Investeringswaarde en wederverkoop
De wederverkoopwaarde van DAMAC-projecten is wisselend. In periodes van overaanbod, zoals tijdens de coronapandemie, daalden prijzen van DAMAC-projecten vaak harder dan die van topontwikkelaars. DAMAC Hills 2 wordt daarbij regelmatig genoemd: hier daalden de prijzen tussen 2018 en 2020 met circa 30% (Phoree, 2021). De combinatie van hoge servicekosten, bouwkwaliteit-problemen en voortdurende nieuwbouw maakt de liquiditeit relatief zwak. Daarnaast ontbreken terugkoopgaranties, terwijl huurverwachtingen in verkoopgesprekken vaak te optimistisch worden gepresenteerd. Deze onevenwichtigheid tussen belofte en realiteit vergroot het risico voor investeerders, blijkt uit GREM’s projectanalyses.
Conclusie
Hoewel DAMAC enkele visueel mooie projecten heeft gerealiseerd, wijzen zowel medewerkers als kopers – zoals geanalyseerd door GREM – op fundamentele zwaktes in de bedrijfsvoering, klantenservice en juridische betrouwbaarheid. Voor investeerders betekent dit verhoogd risico, zowel financieel als juridisch. Transparantie, het waarmaken van beloften en klantgerichtheid lijken structureel tekort te schieten. Hierdoor staat het vertrouwen in DAMAC als ontwikkelaar onder druk.
Volledige rapport downloaden?
Overweeg je te investeren in Dubai, maar weet je niet waar te beginnen? Wij geven je een helder, onafhankelijk plan.
Wil jij alle details weten van een specifiek project of ontwikkelaar? Wij doen uitgebreid analyse en onderzoek.
Wil je de Dubai vastgoedmarkt écht begrijpen? In onze kennis hub bieden we diepgaande analyses en inzicht in de kansen en risico’s.
Slim investeren in Dubai begint met de juiste kennis.
De vastgoedmarkt in Dubai verandert snel. Met onze blogs, video’s, webinars en diepgaande analyses krijg je direct toegang tot essentiële kennis. Vrij toegankelijk voor iedereen die wil investeren met zekerheid, valkuilen wil vermijden en kansen optimaal wil benutten – gebaseerd op feiten, niet op verkooppraatjes.
In de dynamische vastgoedmarkt van Dubai is betrouwbare informatie essentieel. Onze diepgaande analyses en rapportages bieden heldere inzichten in markttrends, ontwikkelaars en investeringskansen. Verdiep je in objectieve data, risicobeoordelingen en rendementsverwachtingen, zodat je investeert op basis van feiten in plaats van verkooppraatjes.
Verdiep je in de vastgoedmarkt met onze blogs en artikelen. Van markttrends en investeringsstrategieën tot analyses van regelgeving en succesverhalen – wij bieden je de kennis om met vertrouwen te investeren. Objectief, helder en altijd gericht op waardevolle inzichten.
Maak kennis met onze vertrouwde partners en krijg exclusieve inzichten in de vastgoedmarkt. Tijdens onze webinars bespreken we markttrends, investeringskansen en de nieuwste ontwikkelingen, rechtstreeks vanuit de bron.
Krijg directe en heldere inzichten met onze video’s. Van marktupdates en projectbesprekingen tot exclusieve interviews met experts en ontwikkelaars – wij brengen de vastgoedmarkt in beeld, zodat je altijd goed geïnformeerd bent.
GREM onderzoekt Select Group: Degelijke luxespeler met stabiele reputatie
Select Group is een gevestigde luxespeler in Dubai met een sterke reputatie op het gebied van bouwkwaliteit, klanttevredenheid en rendement. Door het private karakter blijft financiële transparantie beperkt, waardoor zorgvuldige project-specifieke due diligence essentieel is.
Fitch: "Vastgoedprijzen in delen van Dubai kunnen dalen door verwacht overaanbod in 2025–2026"
De vastgoedmarkt in Dubai staat in 2025 onder druk door een snel toenemend woningaanbod dat de vraag overtreft, met mogelijk een prijsdaling tot 15% volgens Fitch Ratings (2025).
GREM onderzoekt Imtiaz: 20 jaar bouwervaring, jonge reputatie als ontwikkelaar
Imtiaz Developments combineert een efficiënte, geïntegreerde organisatie met bovengemiddelde bouwkwaliteit en een sterke achtergrond in de constructie.
Geloof ons niet alleen op ons eigen woord...
Dit is precies wat ik nodig had tussen al die opschepperige types en macho’s in Dubai.
Als ik zes sterren kon geven, deed ik het meteen.
Geen fake advertenties van makelaars, verborgen commissies, bevoordelen van de ontwikkelaar die de hoogste commissie betalen aan de verkopende makelaar, maar echt onafhankelijk.
Geen fake advertenties van makelaars, verborgen commissies, bevoordelen van de ontwikkelaar die de hoogste commissie betalen aan de verkopende makelaar, maar echt onafhankelijk.
Geen fake advertenties van makelaars, verborgen commissies, bevoordelen van de ontwikkelaar die de hoogste commissie betalen aan de verkopende makelaar, maar echt onafhankelijk.
Laten we vrijblijvend kennis maken!
Plan vrijblijvend adviesgesprek
Succesvol beleggen start met correct en betrouwbaar advies. Plan een vrijblijvend adviesgesprek met mij in en ontdek hoe GREM kan helpen in met jouw belegging in vastgoed in Dubai.
