Fitch: „Die Immobilienpreise in Teilen Dubais könnten aufgrund des erwarteten Überangebots in den Jahren 2025—2026 fallen“

Fitch: „Die Immobilienpreise in Teilen Dubais könnten aufgrund des erwarteten Überangebots in den Jahren 2025—2026 fallen“

Seit Jahren profitiert Dubais Immobilienmarkt von internationalen Kapitalzuflüssen, einem schnellen Bevölkerungswachstum und einer Rekordzahl von Projektstarts. Doch das Jahr 2025 könnte den Beginn einer neuen Phase markieren: Stabilisierung, Korrektur und Überangebot.

Laut Fitch Ratings ist ein Preisverfall von bis zu 15% möglich

Laut einem aktuellen Bericht von Fitch Bewertungen (2025) könnte der Wohnimmobilienmarkt in Dubai in der zweiten Jahreshälfte 2025 bis 2026 einen Preisverfall von bis zu 15% verzeichnen. Der Hauptgrund ist ein Angebotsüberschuss im Vergleich zur Nachfrage. In den letzten Jahren sind die Eigenheimpreise um mehr als 60% gestiegen, aber dieser Anstieg ist angesichts des aktuellen Bautempos nicht nachhaltig (Fitch Ratings, 2025).

Gleichzeitig weist der UBS Global Real Estate Bubble Index (2024) darauf hin, dass es in Dubai keine Blase gibt: Mit einem Wert von 0,64 liegt die Stadt deutlich unter der 1,5-Blasenlinie und sogar unter Städten wie Amsterdam (0,98), Tokio (1,67) und Miami (1,79) (UBS, 2024). Statt einer Überhitzung scheint es einen sich normalisierenden Markt zu geben. Der leichte Kursrückgang von -0,57% im Januar 2025 kann daher als Zeichen der Reife interpretiert werden: Dubai entwickelt sich zunehmend zu einem Markt, in dem fundamentale Angebot und Nachfrage dominieren und nicht reine Stimmung und Dynamik (DXB Interact, 2025).

Diese Reife garantiert jedoch nicht Stabilität in jedem Segment und Standort. Aus diesem Grund werden wir uns im weiteren Verlauf dieses Artikels ansehen, was Parteien wie Fitch und Reuters über das steigende Angebot und seine möglichen Folgen berichten.

243.000 neue Häuser vor Ende 2027

Aus Daten von Cavendish Maxwell (2025) zeigt, dass in Dubai bis Ende 2027 nicht weniger als 243.000 neue Häuser fertiggestellt werden. Zum Vergleich: 2024 wurden nur rund 30.000 Einheiten fertiggestellt. Es geht also um einen Anstieg in einem enormen Ausmaß.

Rund 80% dieser zukünftigen Lieferungen sind Wohnungen, und allein 2024 wurden 145.000 neue Einheiten außerhalb des Plans auf den Markt gebracht, durchschnittlich etwa 400 pro Tag (Abbas, 2025).

Jumeirah Village Circle: Ein Paradebeispiel für ein Überangebot

Das Gebiet, das von dieser Bauwelle am stärksten betroffen zu sein scheint, ist Jumeirah Village Circle (JVC). Cavendish Maxwell (2025) werden in JVC bis 2027 fast 25.000 neue Häuser fertiggestellt, was mehr als 10% des erwarteten Gesamtangebots der Stadt ausmacht.

JVC ist jedoch nicht unbedingt bei Endbenutzern beliebt. Wie ein von GREM interviewter lokaler Makler sagte:

„11% aller Off-Plan-Wohnungen in Dubai gehören zu JVC. Es ist ein Viertel, in dem Menschen vorübergehend leben, bis sie sich eine bessere Nachbarschaft leisten können. Die Infrastruktur ist schlecht, und mit zusätzlichen 11.000 Autos wird der Verkehr unbewohnbar werden“

Zu den von den befragten Bewohnern und Immobilienmaklern genannten Themen gehören:

• Probleme mit dem Verkehr durch schlecht ausgebaute Straßen
• Hoher Leerstand nach Fertigstellung neuer Türme
• Preisdruck aufgrund des zunehmenden Wettbewerbs unter den Vermietern
  

Angebot und Nachfrage sind aus dem Gleichgewicht geraten

Das strukturelle Missverhältnis zwischen Wohnungsangebot und Bevölkerungswachstum ist der Kern des Risikos. laut Fitch Bewertungen (2025) wächst Dubais Wohnungsangebot derzeit um rund 16% pro Jahr, während das Bevölkerungswachstum nur etwa 5% beträgt. Dieser Unterschied von 11% ist laut Fitch Bewertungen (2025) ist auf lange Sicht nicht nachhaltig.

Beratung für Anleger

Nicht jedes Immobilienprojekt in Dubai bietet das gleiche Risiko-Rendite-Verhältnis. Standorte mit allgemein nachgewiesener Attraktivität wie Dubai Marina, Downtown Dubai und Dubai Hills bieten dank stärkerer Mietprofile, einer besser ausgebauten Infrastruktur und einer längeren Aufenthaltsdauer der Einwohner in der Regel einen besseren Schutz vor Preissenkungen.

Gebiete wie JVC, Arjan und Teile von Dubailand erfordern jedoch in der Regel eine viel kritischere Bewertung. Stellen Sie sich bei jedem neuen Projekt die folgenden Fragen:

• Wie viele ähnliche Einheiten werden in der unmittelbaren Umgebung hinzugefügt?
• Wie entwickelt sich der Mietpreis, wenn das Angebot steigt?
• Was sind die Risiken eines Leerstands oder einer Wertminderung bei Fertigstellung?
  

Fazit

Der Immobilienmarkt in Dubai ist nach wie vor attraktiv, aber Anleger müssen über die Broschüre oder den Zahlungsplan hinausgehen. Insbesondere im Jahr 2025 sind Standort und Aufnahmekapazität an diesem Standort sehr wichtig. Diejenigen, die ihre Renditen schützen wollen, tun gut daran, die gebotene Sorgfalt walten zu lassen und sich auf der Grundlage unabhängiger Daten beraten zu lassen.